Ma cosa c’entra il fiume Ticino?
Passa vicino ad Abbiategrasso ed a Vigevano, città a pochi chilometri una dall’altra.
La Pretura di Vigevano emise nel 1971 la prima sentenza in Italia sulla normale tollerabilità acustica.
Il Comune di Abbiategrasso è stato il primo in Italia a disporre collaudi acustici per edifici che avevano avanzato la richiesta di agibilità. Nel 2005.
Città tranquille che tali vogliono restare.
Da quella sentenza di Vigevano è nata una giurisprudenza sul modo di calcolare il “rumore di fondo”, sul massimo superamento di 3 decibel considerato “tollerabile” quando vi siano immissioni di suoni e scuotimenti in fondi di terzi.
Come alcuni sanno le sentenze in questa materia, sono ormai migliaia di primo e secondo grado e centinaia emesse dalla Cassazione.
La “normale tollerabilità”.

Per una semplice combinazione, 35 anni dopo, ad Abbiategrasso, un’Amministrazione Comunale ritiene che il controllo in opera delle caratteristiche acustiche minime richieste dal D.P.C.M. 5 dicembre 1997, sia importante quanto i calcoli in fase di progetto.

E’ stato scelto un campione casuale di due edifici con destinazione d’uso residenziale.
Il nostro studio ha eseguito i collaudi completi, di tutte le caratteristiche prevista dl citato decreto, compresi gli impianti igienici e le centraline per i riscaldamenti autonomi.
La scelta a campione dei locali, è stata fatte anche sulla base della disponibilità degli abitanti a concedere l’accesso ai locali.
Per inciso questo vi fa notare che entrambi gli edifici erano completamente occupati, anche prima della concessione dell’agibilità.
Già dalla lettura dei progetti esecutivi degli edifici, nei quali non compariva alcuna particolare attenzione all’isolamento acustico, ci si poteva attendere un risultato infausto. Infatti la tabella in allegato riporta gli elementi che non hanno superato il collaudo, divisi per i due edifici.


L’isolamento da rumore aereo in orizzontale è risultato migliore del previsto, a causa delle piccole dimensioni dei locali riceventi e del procedimento di normalizzazione del locale stesso, previsto dalla norma UNI.

Va detto che la realizzazione dei collaudi è stata preceduta da un attento esame da parte dei legali del Comune.
Il Piano di Zonizzazione Acustica approvato, conteneva un capitolo sull’argomento e le bozze dei moduli amministrativi che richiedevano l’applicazione del decreto nazionale.
L’Amministrazione aveva anche verificato la possibilità di effettuare i collaudi a spese del titolare del permesso di costruire ma i legali hanno sconsigliato la procedura. Di conseguenza le operazioni sono state a carico del Comune.

La notifica del risultato negativo dei collaudi ha comportato l’impossibilità di rilascio dell’agibilità dell’edificio. Sarà possibile solo dopo che il titolare della concessione o permesso, avrà effettuato le modifiche che permetteranno di superare i collaudi.

L’Assessore ad Urbanistica ed Ambiente ha ritenuto di convocare una conferenza stampa, nella quale è stato spiegato ai giornalisti, oltre alla necessità di rispettare la legge, che lo straordinario aumento dei prezzi di vendita, non legato all’aumento dei costi, non avrebbe consentito ad alcun costruttore di invocare margini risicati o difficoltà di mercato per giustificare la carente qualità degli edifici.

E’ stato anche chiarito che, da quel momento, gli acquirenti avevano la disponibilità di un titolo giuridico che avrebbe permesso loro di richiedere, al venditore, il rispetto dei limiti o l’annullamento del contratto di vendita.

GIURISPRUDENZA.

E’ naturale cercare i precedenti giuridici, per avere una traccia più solida che ci faccia capire meglio le conseguenze di una situazione come quella descritta.

Pur sapendo che un grande numero di colleghi sta all’erta per cogliere sentenze in questa materia, non si ha alcuna notizia di sentenze basate interamente sul Decreto del 97.
Si sa di alcune vertenze di singoli che si sono chiuse con una transazione tra le parti.
E’ probabile che i costruttori si siano resi conto del danno economico che avrebbero potuto subire se anche altri acquirenti si fossero aggiunti nelle richieste di danni.

E’ nota una sentenza che riguarda la ristrutturazione di un immobile in via Del Fante a Milano. La vertenza era iniziata nel 1995, prima dell’entrata in vigore del decreto.
Il giudice, di fronte alla cattiva qualità acustica dell’edificio, aveva concesso un rimborso all’acquirente del 30% del valore dell’appartamento.

C’è stato un altro recentissimo caso, a Milano, che merita un approfondimento.
Tutti gli acquirenti, anche con il Condominio, hanno fatto causa all’immobiliare che era anche impresa costruttrice.
Va detto che l’impresa non si è costituita in giudizio, prefigurando un esito economicamente deludente per gli acquirenti. Si può temere che sia già stata presa la decisione di far fallire la società.


Comunque la causa è proseguita e, oltre a lamentare difetti costruttivi, perdite d’acqua, ammaloramenti di materiali, gli acquirenti ritenevano che non fossero soddisfatti gli indici fissati dal decreto sui requisiti acustici degli edifici.
La concessione edilizia era stata ritirata nel 1999, quindi con il decreto nazionale pienamente vigente.
Il collaudo eseguito a campione in alcuni appartamenti ha confermato la mancanza delle caratteristiche acustiche minime.

A questo punto il Consulente Tecnico d’Ufficio, nominato dal Giudice, a mio parere ha commesso un errore giuridico importante.
Sarebbe stato corretto constatare che l’edificio non possedeva i requisiti per ottenere l’agibilità, quindi era stato venduto un bene inadatto all’uso dichiarato.
Invece il CTU, dopo aver cercato di raccogliere i costi di ripristino senza esporre chiaramente nella perizia il risultato, ha stabilito, in analogia con la causa di via Del Fante sopra citata, che fosse dovuto agli acquirenti un danno del 20% del valore dell’immobile. A mio parere questa cifra non coprirebbe i costi di ripristino: rifacimento pavimenti, vetri, pareti fra appartamenti, impianti igienici e così via.

Si può anche pensare che questa decisione sia stata presa sulla base dell’andamento della causa.
Se la società debitrice viene fatta fallire, lasciando come ultimo amministratore un nullatenente, le speranze dei condomini di ottenere il rimborso dei danni diventa del tutto teorica.

Ancor più probabile sarebbe stata la fine presunta della società debitrice nel caso in cui fosse stata condannata al ripristino degli elementi edilizi in modo corretto.

L’elemento di pietà verso gli “attori” sta anche nel fatto che non avrebbero potuto neppure abitare negli appartamenti già pagati.

Ultimo dettaglio: non essendoci i requisiti acustici e quindi di agibilità, quegli appartamenti non possono essere venduti in modo regolare.